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化解房企风险，住建部长说：要“慢撒气”******

　　文/庞无忌

　　胎迅速漏气，会有爆胎危险。但如果“慢撒气”，则可以争取更多时间，缓释风险。

　　这就是今年化解房地产企业风险的“关键词”。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示，今年要以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。

　　什么是“慢撒气”？如何做到“慢撒气”？

　　“慢撒气”，软着陆

　　对于2023年的房地产工作，倪虹近日表示，概括起来是三句话：

　　第一句，增信心。让房企有信心，让购房者有信心，让新市民、青年人有信心。

　　第二句，防风险。这是底线，防范和化解好风险，房地产市场才能平稳健康发展，经济才能行稳致远。

　　第三句，促转型。提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。

　　其中，针对化解房企风险，倪虹指出，以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷，满足合理融资需求。

　　什么是“慢撒气”？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“慢撒气”实际上指的是在不发生重大系统性风险的前提下，让存量风险有序释放，“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛，但这是由旧模式向新模式过渡必须要承担的成本。

　　这个概念并非首次提出。2018年，银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理、“慢撒气”；全国政协经济委员会主任尚福林也表示，探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫。

　　如何“慢撒气”？

　　金融主管部门已拿出具体方案。中国央行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。其中提到，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

　　李宇嘉指出，会议释放的信号很清晰，就是要对优质的、稳健经营的房企积极纾困。会议提及的四项行动，其实也是监管部门总结出资金可以投入，并能安全退出的四种类型，这也将是修复房企资产负债表的四种渠道。未来，机构进场推动收并购、资产重组，或者扶持优质房企，也是从这四个渠道进行。

　　这四项行动包含哪些内容？

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs等产品的加入等。负债接续包括负债展期、债转股、出售资产以清偿债务等工作。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者。预期提升则主要通过减少企业违约、调整销售目标等方式，修复投资者对于房企预期，促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

　　“等靠要”行不通

　　值得注意的是，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要”。在房企力所能及的范围内，必须先想方设法自救。这也逐渐成为行业共识。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示，相信刚需和改善性住房需求仍然还在，但是“馅饼”不会从天上掉下来，努力才能冲出困境，“不能等、不能靠、不能要”。

　　对出险房企来说同样如此。李宇嘉说，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想，断臂求生，以适宜的价格，尽快出让股权和项目。房企需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利的经营模式，要顺应国家对于房地产新模式的方向，积极参与保障性租赁住房、城乡融合、区域开发等建设，谋求未来可持续的、细水长流的收益。

　　在新的发展模式下，58安居客房产研究院分院院长张波认为，优质的头部房企、“三道红线”绿档房企、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企将迎来更大的发展机会。其中典型包括如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。而前期发展脚步迈得太大，或是产业布局过于多元化的企业，容易出现资金问题，最终或难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。

　　输血还得“造血”

　　房地产业链条环环相扣，要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场的预期回暖和销售恢复，企业才能恢复“造血”功能。这就需要保交楼、增信心。

　　李宇嘉指出，今年，保交楼可以说是没有任何商量余地的任务，一定要夯实房企的主体责任、地方支付的属地责任。

　　大力支持刚性和改善性住房需求方面，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，当前，三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套房30%，整体继续下调空间较小。不过，降低房贷利率存在下调空间。

　　1月5日，央行、银保监会发文通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制，符合条件的城市首套房贷利率将继续下调。而核心一二线城市首套首付比例较高，未来具备一定下降预期。

　　陈文静认为，对于购买二套住房的家庭来说，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭均是支持对象，预计对改善性住房需求的支持力度将加大。在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数、降低首付比例、提升公积金贷款额度、给予购房补贴等方面已出台政策，后续有望在更多城市进行推广。

我的丈夫 我的蜜月******

范瑞娟(1957年2月)

　　1月1日，这是个多么令人喜悦的日子。旧的过去，新的来临了。我和伯鸿就是这一天结婚。

　　结婚的前几天，我们要到区人民委员会去登记，临去之前，我和他开了一个玩笑。我对他说：“结婚登记处的人为了执行婚姻法，对于男方询问得特别详细，你要小心准备了。”他却若无其事地说：“一切事情都可公开，既合法又合道德，不用愁虑。”我笑了笑告诉他：“人心难测的，就有这样两位青年男女，他们交往了一个时期后，到政府去登记结婚。登记处的人问女方结婚是否自愿，女方没有表示，急得男方满头大汗。最后女的摇了摇头，登记就没有成功。假如我们的事我也摇摇头，看你怎么办？”他调皮地说：“你要会摇头的话，祝英台就不会为着真正的爱情去牺牲了。”我不由得大笑起来，我知道他这句话是因为我经常扮演梁山伯而说的。

　　新房里的重逢

　　结婚，事先没有通知别人。可是，那天上海越剧院的朋友都来了。演夜场的，下装之后还赶到我们家里。尽管我们准备了吃的和玩的招待他们，可是总有一点不放心，因为院里有好些人是闹新房的能手，尤其一个做音乐创作的朋友不好办，只要他在场，非要把人闹得够受不可。为此，在新房里真叫我又喜又怕。可是，事件的发展又往往出人意外，当我担心的那位先生随着众人拥进了新房之后，伯鸿和他都怔了，原来他们是分别了8年彼此不知下落的老朋友。由于这个意外的重逢，这次闹房得以安全度过，我们在大家的要求之下合作穿了针，互相喂了糖，报告了恋爱的经过之后，大家就放过我们了。

　　袁雪芬、傅全香都要送礼，被我阻止了。但送礼的人还是有。最有趣的是我的文化老师，她送给我们一对花烛。这对散放着柔和光彩的花烛，给我们的新房里增加了不少喜悦气氛。当最后一个贺喜的人离开之后，它仍旧燃烧着，按照婆婆的意见，靠近烛台的墙上，悬着一个福禄袋，因为找不到铁剑，我把那把跟着我受尽风霜在舞台上用的铁剑配在上面。

　　有缘千里来相会

　　“有缘千里来相会，无缘对面不相逢，”这是伯鸿刚才回答闹房者的话，它却一直在我心头萦回。我和他在相识之前，已经有了长时间的通信。他的妹妹是我的朋友，通过她使我对伯鸿的家庭，以及他幼年时代的生活，有了透彻的了解，真像我们在一起长大的一样。去年9月，我们第一次相见，不知怎的，自此以后，他的形影深深地刻在我的心头，再也移不掉。终于我和他结成了终身伴侣。

　　对于婚姻问题，我过去的确不打算考虑的。准备趁自己年轻把自己演戏所得积蓄点钱，将来隐避到乡下去度过艺人在旧社会都不可避免的悲苦的晚年。但是，中国解放了，一切都变了。对于整个社会，我由痛恨而热爱，我爱一切，第一次感到生活意志的旺盛。现在，艺术成了我的生命，我要把我的一生，献给祖国的艺术事业。

　　在蜜月里

　　结婚之后，我们到苏州去游玩了几天，然后在上海度过了蜜月。在这些日子里，伯鸿仍到中国青年报上海记者站工作，我每天也到越剧院去。早上，伯鸿知道我睡得晚，又是易被惊醒的人，他总是抱着衣服轻步走到外室去穿。晚上，我回到家里，他已经静静地坐在桌前看书了。他总是把他从书上看到的或者采访中遇见的“故事”一一讲给我听。有时候我们一起去观看越剧，回家以后，我要他提些意见，他却笑笑默不作答。怎么办呢？我就用这样的话去激他：“原来嘛，你对越剧是没有感情的。”于是他急了，不得不将他的意见原原本本地讲出来。他是爱好戏剧的，同时还爱好音乐。当院里正在讨论音乐问题时，我把我的看法提出来和他商量；也是这样，开头他总是默默无声，到后来才将自己的见解详细地发表。我们谈了很多问题，有融洽一致的地方，也有分歧。我们总是这样结束我们的谈论：“我们懂得太少了。”因此，我们有个打算，要大量地买些书，提高我们的业务、知识和艺术修养。

　　我的丈夫

　　我的丈夫是一个对生活并不十分计较、对工作却十分热爱的人。有一次为了添置几件衣服，我拿回几个呢料的样品，问他喜欢哪一种。不料他淡淡地回答：“任何一种都可以。”一个月以来我还不知道他喜爱什么菜，仿佛他什么菜都很爱吃。可是这却使我这个作为妻子的人有些踌躇了。他认为：“我们的生活比过去好多了，不能够因为革命胜利而得意忘形，奢侈浪费。”他平日总是和颜悦色的，可是有一次我见到了他严肃的脸色。我对报社记者约我写稿表示讨厌，认为这是一件麻烦事。他批评我这样是不对的，并要我认真地写好那篇稿子。我觉得他的意见很正确，终于把稿子写成了。原来他对自己的职业是非常敬重和热爱的，这也影响了我，如我曾经考虑过：“现在我演小生，将来演什么角色呢？”在这种问题面前，他是十分果断的，他表示，我应该将小生演到底。我也就决定这样做。

　　慈祥的婆婆

　　1月底，我离开上海赴东北演出。路过南京时，在那里演出了两星期。伯鸿的父亲在南京工作，于是我又有机会和婆婆在一起生活了一段时间。开始我很担心，婆媳关系不好是常有的事，我的婆婆不知怎样。可是没有几天我就感到我婆婆是慈祥而热心的人，在我演出时间，她经常等候我直到深夜，在我临睡之前她跟我总要喃喃地谈些心里话。我们谈得十分投机，计划着将来如何生活，使每一夜过得都很有趣。我的担心成了多余，很快地我从我婆婆身上找到了我已去世的母亲的温暖和母爱。离开南京的那天，我和婆婆真是难舍难分。眼泪从她老人家眼里流下来，我也哭了。只能硬着头皮背身离开。新社会是幸福的，我在这幸福的社会里又得到了幸福的家庭。可是，我也不能摆脱幸福中产生的苦闷。我觉得自己的才能太少了，我觉得人民给我的荣誉太大了，国家给我的照顾太多了，我担心自己会辜负他们。怎么办呢？我已经定了进修计划，决心不畏艰难努力。

　　(1957年2月)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）